Nowe stare miasto, czyli jak współczesna transformacja miejskiej przestrzeni wpływa na sektor nieruchomości?

Nowy Urbanizm to hasło, które coraz częściej pojawia się na językach osób związanych z branżą nieruchomości. Także tych, którzy bezpośrednio wpływają za kształt współczesnej przestrzeni miejskiej, a więc inwestorów, właścicieli nieruchomości i deweloperów. O co w tym wszystkim chodzi? Czy aspekt architektury i urbanistyki może mieć decydujący wpływ na wielomilionowe decyzje biznesowe?

W filmie „Łowca Androidów” z 1982 roku Ridley Scott wyobraził sobie metropolię przyszłości. W 2019, a więc za kilka, kilkanaście miesięcy nad naszymi głowami powinny sunąć latające samochody. Wakacje moglibyśmy zaś zaplanować na Marsie, podczas gdy ciężką pracę wykonają za nas androidy, które wyglądem zewnętrznym w niczym nie różnią się od człowieka.

Choć rzeczywistość okazała się nieco inna, to nie trzeba być specjalnym fanem nurtu science-fiction, aby zauważyć, że świat wokół nas zmienia się na naszych oczach. Zmienia się sposób, w jaki pracujemy, w jaki mieszkamy, w jaki konsumujemy kulturę i rozrywkę. Zmieniają się też same miasta oraz podejście użytkowników do przestrzeni miejskiej. Można rzec, że do głosu ponownie doszli mieszkańcy i urbaniści.


Nowy Urbanizm, czyli wielofunkcyjność

Do największych bolączek rozwiniętych aglomeracji zaliczyć można obszerne przestrzenie, które w czasie wolnym od pracy pustoszeją, przywołując na myśl obraz stereotypowego miasteczka z westernu, odwiedzanego jedynie przez wiatr i toczący się kłębek róży jerychońskiej. Dziś sporo uwagi przykłada się więc do tego, aby dany kwartał żył także wieczorem (i to bynajmniej kosztem długich nadgodzin w wykonaniu pracowników biur). W tym celu na piedestale stawia się obszary o zróżnicowanych funkcjach, w myśl zasad Nowego Urbanizmu.

Nowy Urbanizm (określany niekiedy terminem „Nowa miejskość”) to prąd myślowy w urbanistyce nawołujący do powrotu do klasycznej konstrukcji przestrzeni miejskiej, w oparciu o lokalną historię, klimat, ekologię oraz tradycję budowlaną. Miasta powinny skupiać szerokie spektrum funkcji publicznych i prywatnych w celu wsparcia gospodarki regionalnej i zaspokojenia potrzeb mieszkańców o różnych dochodach. Nurt, którego początki sięgają lat 70. w Stanach Zjednoczonych, zdobywa coraz większą popularność w Europie, a od stosunkowo niedawna – także w Polsce. Zwłaszcza w naszych realiach, zwolennicy Nowego Urbanizmu za cel stawiają sobie naprawę źle zrozumianych założeń modernizmu.

Odbudowywana po wojnie przestrzeń miejska charakteryzowała się monokulturowością. Jaskrawym tego przejawem były megaobiekty, takie jak Unite d`Habitation, zwane inaczej Jednostką Marsylską Le Corbusiera, czyli ogromny blok dla 1,5 tysiąca mieszkańców – wyjaśnia Michał Styś, szef firmy OPG Property Professionals, z wykształcenia architekt i urbanista. – Efekty tego podejścia widzimy zresztą do dziś, obserwując osiedla-sypialnie na obrzeżach miast czy całe kwartały korporacyjne, takie jak chociażby okryty kiepską sławą „Mordor na Domaniewskiej” w Warszawie czy paryskie La Défense. To miejsca, gdzie po godzinie 18 praktycznie nie spotkamy żywej duszy – dodaje.


Funkcja determinuje odbiorcę, odbiorca determinuje biznes

Analizując błędy przeszłości warto też zauważyć, że wdrożone wówczas decyzje programowo-projektowe nie tylko ograniczały więc funkcję danej przestrzeni, lecz niejako zawężały też grupę docelową, która mogła (lub była skłonna) z owej przestrzeni korzystać. I mowa tu nie tylko o zagłębiach „białych kołnierzyków”. Zjawisko możemy też odnieść do mniej oczywistych miejsc, takich jak przedmieścia, gdzie często żyją dziś tylko młode rodziny. Miasta zaczynają się jednak zmieniać. W poszukiwaniu biznesu, inwestorzy, deweloperzy i właściciele budynków dostosowują więc architekturę do zmieniających się potrzeb i zachowań potencjalnych konsumentów. Efekt? Stare biurowce zamieniane na akademiki lub hotele. Centra handlowe adaptowane na stylowe przestrzenie mieszkalne czy popularne co-workingi.

Odwracając trend, wracamy więc w pewnym sensie do korzeni miasta, które historycznie było czymś, co dzisiaj określilibyśmy jako przestrzeń mixed-use. – To ważne, aby rozwijające się polskie miasta nie popełniały błędów poprzedników. Tworząc nasze miejsca, staramy się utrzymać etos i podkreślić ich historię, a w konsekwencji zachować wielokulturowość i wymieszać różne funkcje – dodaje Michał Styś, pomysłodawca przestrzeni OFF Piotrkowska Center w Łodzi.


Różnorodność przyciąga najemców

Dzisiejsi deweloperzy, właściciele i dysponenci nieruchomości coraz częściej angażują się także w życie lokalnych społeczności, wspierając, a niekiedy wręcz bezpośrednio włączając się w organizację wydarzeń o charakterze kulturalnym, społecznym czy handlowym. Tego typu inicjatywy z reguły sprawiają, że najbliższe otoczenie biurowców zaczyna tętnić życiem, zamiast pustoszeć w chwili, gdy białe kołnierzyki zakończą swoją zmianę.

Dobrym przykładem takiego podejścia jest właśnie OFF Piotrkowska Center, czyli jeden z pierwszych projektów rewitalizacyjnych w Polsce, a jednocześnie pionierski przykład zaplanowanych działań z obszaru placemaking. Na popularnym OFFie nie tylko zjemy pyszną zupę ramen, ale weźmiemy też udział w warsztatach kulinarnych. Sesja z zespołem projektowym z kreatywnego hubu technologicznego może się w każdej chwili przenieść do cocktail baru, gdzie nowe kontakty nawiązać pomoże działająca na piętrze szkoła językowa. Plany na wieczór? Coś dla duszy – wystawa w galerii sztuki, coś dla ciała – koncert muzyki elektronicznej. A to wszystko zaledwie kilka metrów od klimatycznej przestrzeni biurowej, która powstaje w budynkach TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE.

Takie podejście przyciąga ludzi, a w konsekwencji – biznes. – Jeszcze przed rozpoczęciem realizacji obu projektów, umowami najmu objęte zostało aż 42% powierzchni – podkreśla Monika Hryniewicz, szefowa Działu Najmu i Relacji z Klientami w OPG Property Professionals. – Dziś, na mniej więcej dwa miesiące przed oddaniem inwestycji, mamy zawarte porozumienia z najemcami na łącznie 65% powierzchni, co w przypadku relatywnie niedużych modułów biurowych jest świetnym wynikiem i potwierdza pewne tendencje wśród użytkowników powierzchni komercyjnych – dodaje.


Przyszłość rynku biurowego?

Nowy czy nie, urbanizm jako taki oraz ogólnie pojęta troska o charakter przestrzeni to tematy, które coraz częściej pojawiają się w orbicie zainteresowań zarówno dużych, jak i mniejszych graczy na rynku nieruchomości. Czy aspekt architektury i urbanistyki faktycznie może mieć decydujący wpływ na wielomilionowe decyzje biznesowe? Wiele wskazuje na to, że tak. W zdefiniowaniu i dostosowaniu się do potrzeb użytkowników pomóc mogą nowe technologie i czysta statystyka, choć budujący powinni pamiętać, aby nie wpaść w pułapkę parametryzacji.

Tworzenie przestrzeni dla wszystkich – od dzieci w młodych rodzinach, poprzez zadeklarowanych singli, aż po seniorów pragnących żyć blisko miasta – leży w interesie inwestora, dewelopera i miasta. Nieruchomości to biznes jak każdy inny, dlatego różnorodność pozwala sprawniej zarządzać danym produktem i skuteczniej przygotować się na rynkowe fluktuacje. Nie można jednak przy tym kalkulować zbyt wiele. Im deweloperzy szybciej zdadzą sobie z tego sprawę, tym większa szansa na powodzenie ich projektów – podsumowuje Michał Styś.