Co jest miarą sukcesu projektu rewitalizacyjnego? Zaglądamy za kulisy projektu OFF Piotrkowska Center w Łodzi

Co charakteryzuje udaną rewitalizację z udziałem prywatnego kapitału? Czy jest to sukces komercyjny? A może wartość dodana dla lokalnej społeczności? Przykład OFF Piotrkowska Center w Łodzi pokazuje, że jedno wcale nie wyklucza drugiego. O tym, jak zarządzać niełatwym projektem rewitalizacyjnym, opowiada zespół OPG Property Professionals.

Jan Gehl to światowej sławy architekt i urbanista, który konsultował przebudowę i reorganizację ponadmilionowych metropolii, w tym Nowego Jorku, Sydney czy Melbourne. W swojej książce „Miasta dla Ludzi” udziela cennej porady, wbrew pozorom nie tylko z punktu widzenia miejskich planistów:

Wyjrzyjcie przez okno. Wyjdźcie na ulicę, na skwery. Obserwujcie, jak ludzie użytkują przestrzeń. Czerpcie z tego wiedzę i ją wykorzystujcie.

Jak słowa duńskiego architekta przełożyć na język biznesu? Przede wszystkim uzmysławiając sobie, że przy komercjalizacji wiekowych obiektów nie da się zastosować uniwersalnego podejścia. Każdy budynek jest charakterystyczny, różne miejsca kryją w sobie inny potencjał, co może przyciągać ludzi o zróżnicowanym wieku, sposobie życia oraz sile nabywczej. Zdaniem Michała Stysia, Dyrektora Zarządzającego OPG Property Professionals i pomysłodawcy projektu OFF Piotrkowska Center, rozważania na temat komercjalizacji obiektów rewitalizowanych należy więc zacząć od samej definicji produktu, marketingu oraz strategii sprzedaży.

To na etapie definicji produktu, znalezienia grup docelowych oraz planu sprzedaży decyduje się, z jakimi wymogami prawnymi przyjdzie nam się mierzyć, z jakiego typu ryzykiem będziemy mieli do czynienia oraz jak kształtować się będą koszty danej inwestycji. Wyremontować budynek może każdy. Rewitalizacja to coś więcej. Tylko połączenie myśli o finalnym użytkowniku, miejscu, obiekcie oraz jego późniejszej eksploatacji oraz tak zwanym „starzeniu się budynku” daje szansę na udany projekt. Projekty komercyjne nie są tutaj wyjątkiem.

Jak sprzedać powierzchnie w rewitalizowanych obiektach? Zawsze miej alternatywę!

Dobra strategia inwestowania w budynki z historią przede wszystkim powinna precyzyjnie określać pożądany profil najemcy. W tym celu należy wziąć pod uwagę funkcję nieruchomości na tle jej lokalizacji, przeznaczenie budynku oraz popyt na powierzchnie w danej branży. Nawet najskuteczniejsze pozycjonowanie i najgłośniejsza kampania marketingowa zdadzą się na niewiele, jeżeli środki potrzebne do zainwestowania oraz oczekiwane stopy rozminą się w arkuszu kalkulacyjnym. To szczególnie istotne zważywszy na fakt, że renowacja istniejących, a w szczególności historycznych obiektów z reguły wymaga większego kapitału, niż budowa nieruchomości od zera czyli tzw. „green field”.

Czynnik najemcy odegrał kluczową rolę w przypadku OFF Piotrkowska Center. Dawna fabryka Franciszka Ramischa zakupiona została przez irlandzką spółkę Gleeson Properties Development z myślą o doskonałej lokalizacji pod przyszłe ruchy inwestycyjne. Pomimo położenia w sercu miasta przy reprezentacyjnej części Piotrkowskiej, nieruchomość borykała się z niskim stanem technicznym budynków oraz nieuporządkowaną strategią tenant-mix.

Zagłębie barów z kuchnią orientalną, ulicznym handlem tandetą i dyskontem spożywczym ulegało stopniowej degradacji, aż w 2009 teren otrzymał „Czarną Kropę” – niechlubny tytuł dla miejsc odznaczających się wyjątkową brzydotą. Dodatkowo, ambitne plany renowacji pokrzyżował globalny kryzys finansowy. Inwestycja w pierwotnym kształcie przestała się opłacać. Potrzeba było alternatywy.

Alternatywę zespół OPG Property Professionals potraktował dość dosłownie. Jako asset manager, firma stanęła przed wyborem: albo kontynuować współpracę z ówczesnymi najemcami, którzy zapewniali relatywnie stały i zadowalający przychód, lecz nie budowali długofalowej wartości nieruchomości, albo zacząć od nowa. Jak podkreśla Joanna Bełdzińska, Property Manager inwestycji, wybór padł na to drugie.

Postawiliśmy na klimat postindustrialnych murów, które zapełniliśmy przemysłami kreatywnymi i niebanalną gastronomią. W zamian za ulgi w czynszu, zaangażowaliśmy kapitał najemców w renowację lokali. Warunek był jeden: wnieś do przestrzeni coś wyjątkowego. Coś, czego próżno szukać w sieciówce. Poprzez unikatowe marki oraz bogaty repertuar wydarzeń organizowanych wspólnie z najemcami wypracowaliśmy model, który skutecznie zwiększył wartość nieruchomości , pozostając w kontrze zarówno dla mainstreamowej oferty galerii handlowych, jak i kapitałochłonnej renowacji.

Rewitalizacja nigdy się nie kończy

Do OFF Piotrkowska Center codziennie ściągają setki łodzian i turystów, ciekawych sekretu miejsca okrzykniętego głosami czytelników National Geographic Traveler mianem największego z Siedmiu Nowych Cudów Polski. Przestrzeń przypomina żywy organizm, który nieustannie ewoluuje. Wzrost wartości nieruchomości nie tylko uczynił dalsze ruchy rewitalizacyjne finansowo uzasadnionymi, ale odblokował też całkowicie nowy potencjał miejsca. A ten jawi się pod znakiem nowych technologii i kreatywnych startupów. Jak podkreśla Michał Smulski, Project Manager koordynujący realizowane na terenie OFFa projekty TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE, rewitalizacja nigdy się nie kończy.

Zależy nam na zachowaniu charakteru OFFa. Dlatego też wszystkie prace związane z budową i renowacją zaplanowaliśmy tak, aby miejsce dalej tętniło życiem, bez zamykania terenu dla odwiedzających przestrzeń. Liczą się ludzie. Bez ludzi nie ma rewitalizacji. Pogodzenie interesów inwestora, najemców i użytkowników przestrzeni jest trudne, ale nie niemożliwe. Klucz do sukcesu tkwi w zachowaniu dyscypliny oraz takim zorganizowaniu robót, które pozwoli wykonać najbardziej uciążliwe prace w najmniej uciążliwy sposób. Bierzemy więc pod uwagę nie tylko uwarunkowania atmosferyczne i technologiczne, ale też m.in. sezonowe wzrosty i spadki ruchu u naszych najemców czy wydarzenia, które na stałe już wpisały się w kalendarz OFFa.

Co jest miarą sukcesu projektu rewitalizacyjnego?

Historia zdegradowanego kwartału, który przy minimalnym zaangażowaniu kapitału własnego stał się jednym z najmodniejszych miejsc w mieście, to benchmark udanej rewitalizacji. Świadczą o tym podejmowane w innych miastach podobne przedsięwzięcia, które lokalne media nierzadko nazywają „drugą OFF Piotrkowską”. Przykład OFFa pokazuje, że satysfakcja z realizacji wyjątkowego projektu o miastotwórczym charakterze może iść w parze z zyskiem dla inwestora. Warunek? Kreatywne podejście oraz umiejętna komercjalizacja przestrzeni.